Votre locataire a son assurance, mais elle ne parle que de lui. Le jour où le logement est vide, ou quand une fuite part de vos canalisations, c'est vers vous que l'on se tourne.
Propriétaire non occupant
La PNO est le contrat du propriétaire qui n'habite pas son bien. Elle prend le relais là où s'arrête la garantie du locataire : votre responsabilité de bailleur, les dommages au bâti, et surtout les semaines où personne n'occupe l'appartement. Location nue ou meublée, à l'année ou à l'étudiant, le principe ne change pas.
Avec ses nombreux étudiants, Nantes fait du petit meublé un investissement répandu, du studio de l'île de Nantes au T2 de Chantenay. Quand le meublé sert de résidence principale, l'occupant a la même obligation de s'assurer que dans un logement vide : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le prévoit à ses articles 7 g et 25-3. Le creux arrive souvent de juin à septembre, entre deux années universitaires. Pendant ces mois-là, seul votre contrat protège l'appartement.
Sur l'île Feydeau et le long du quai de la Fosse, certaines façades du XVIIIe siècle penchent encore, posées sur ce qui était autrefois un sol de marais. Ancien ou récent, un immeuble partage la même faiblesse : une canalisation privative qui fuit inonde l'étage d'en dessous en une nuit. Même sans y vivre, vous répondez de ce qui part de votre lot, et l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rend la responsabilité civile obligatoire pour chaque copropriétaire.
À la signature du bail, le locataire doit recevoir l'état des risques prévu par l'article L125-5 du Code de l'environnement. Le plan de prévention des risques d'inondation de la Loire aval, approuvé le 31 mars 2014, concerne une partie de l'agglomération, et la ville se situe en zone de sismicité 3, dite modérée. Inondation comme séisme relèvent alors de la garantie catastrophes naturelles, dès la parution de l'arrêté.
En pratique
Côté bailleur
Son contrat couvre sa responsabilité à lui, pas la vôtre, et rien du tout quand l'appartement est inoccupé. En copropriété, s'y ajoute une obligation légale : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire une responsabilité civile.
C'est précisément le cas visé : l'étudiant est parti en juin, le suivant arrive en septembre, et une canalisation lâche entre les deux. Dégât des eaux, incendie ou dommages chez les voisins sont alors pris en charge par la PNO, alors qu'ils resteraient sinon pour vous.
Commencez par une mise en demeure. Si elle reste sans effet un mois, l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 vous autorise à l'assurer vous-même pour son compte, puis à lui refacturer la prime avec le loyer, majorée de 10 % au plus. Une clause du bail peut aussi prévoir la résiliation pour défaut d'assurance.
Autres biens
Indiquez la surface, l'adresse du bien et le type de bail dans le devis Allianz, puis comparez les garanties avant de signer.
